Сьогодні в українському девелопменті працюють виняткові фахівці – комерційні директори, директори з маркетингу та продажів, експерти з комерціалізації, які вже давно довели свій рівень на міжнародному ринку. Українські управлінці – це справжні архітектори бізнесу, креативність і рішучість яких викликають захоплення. Особливо після початку повномасштабного вторгнення з кожним роком наш ринок втрачає таланти: під тиском кризи кадри виїжджають за кордон чи змінюють галузь, і дефіцит компетентних управлінців стає дедалі відчутнішим. Коли почнеться масштабне відновлення країни, постане гостре питання – хто керуватиме процесами розвитку? Саме зараз час готувати нове покоління лідерів девелопменту. І курс «Комерційний директор у девелопменті» від КШД – це перший крок до того, аби стати серед тих, хто визначатиме майбутнє галузі.
Ми поговорили з викладачем курсу Володимиром Даниленком, засновником компанії M4U і співзасновником сервісу динамічного ціноутворення MAXIFY.AI, про те, як змінюється ринок нерухомості сьогодні, які виклики стоять перед девелоперами та що галузі чекати в майбутньому.
Угода про надра між Україною та США може стати потенційним сигналом до стабілізації та в подальшому позитивно вплинути на ринок нерухомості. Утім, з огляду на безпекову ситуацію в країні, загальна картина залишається невизначеною. І поки вона залишається такою, девелоперський бізнес потроху колапсує.
Останніми роками ринок нерухомості України зазнав глибокого структурного спаду. Найбільш помітно це проявилося у Київському регіоні, якщо не враховувати зони активних бойових дій – Харків, Миколаїв, Херсон, Суми та інші міста. Якщо у 2021 році в столиці було отримано дозволів на будівництво орієнтовно 32 тисячі квартир, то у 2024 році – лише 2 900. Це зменшення на понад 90%.
Водночас в окремих центральних та західних регіонах, як-от Вінниччина, спостерігається зростання. Кількість дозволів на будівництво квартир в області зросла з 2 000 у 2021 році до майже 4 000 у 2024-му. Проте масштаб таких змін не співставний зі зниженням у Києві та інших великих містах.
У 2021 році по всій країні було отримано дозволів на початок будівництва майже 144 000 квартир. У 2024 році – лише 40 000. Це означає, що потенційно нова пропозиція скоротилася на понад 70%. Водночас отриманий дозвіл – це ще не вихід проєкту на ринок, але необхідний крок для цього.
Минулого року в експлуатацію ввели більше житла, ніж попереднього: 66 000 квартир у 2023 році проти 71 000 у 2024-му. Про що це свідчить? По-перше, під впливом війни та економічної невизначеності ринок продовжує скорочуватись. Вичерпуються як нові, так і поточні пропозиції. Ймовірно, в мирний період країна зіткнеться з дефіцитом житлової нерухомості. Хоча в окремих регіонах, наприклад у Київському, такого дефіциту наразі не спостерігається (ціни в гривні стабільні, в доларах мають тенденцію до зниження), ситуація на ринку залишається вкрай нерівномірною.
По-друге, забудовники для підтримки свого бізнесу та команд потребують нових проєктів. Якщо нових проєктів стає менше, забудовники втрачають масштаб і, відповідно, частину команди. Тому поточна ситуація свідчить про те, що професійно цей ринок вже кілька років «вимивається». Доходить до того, що закриття вакансій з маркетингу та продажів навіть у стабільних та потужних компаніях стає великою проблемою, особливо щодо керівної ланки.
На багатьох будівельних майданчиках активність призупинена або зведена до мінімуму. Середня затримка введення в експлуатацію проєктів у Києві зросла з 7–9 місяців до понад 20. Значна частина компаній зіштовхнулася з повною зупинкою робіт у першій половині 2022 року, а відновлення почалося лише у другій. Значно зменшився й обсяг попиту. У Києві він становить лише 10–30% від довоєнного рівня, залежно від безпекової ситуації. Проєкти з довоєнною ліквідністю чи потужними інвесторами демонструють кращі результати, тоді як інші працюють на межі виживання або простоюють.
Навіть підтримання «замороженого» будівництва вимагає адміністративного ресурсу. Чим довше триває простій, тим більше зростають витрати на адміністративне утримання. Якщо раніше це були 1–2% від надходжень, то сьогодні можуть досягати 10% і більше. Деякі проєкти фактично «перетравлюють» самі себе.
Якщо поглянути в майбутнє з надією на відбудову, постає питання: що робити з подібними проєктами? Багато з них можуть виявитися нерентабельними для завершення. Уявімо ситуацію: залишилось добудувати 50%, а залишків – лише на 15%. Очевидно, що ці 15% не покривають фінансування решти половини.
Друга складність – майбутнє подорожчання всіх складових будівництва. Робоча сила вже зараз у дефіциті, а під час відновлення країни потреба у матеріалах зросте в рази. Причому будівельні матеріали насамперед підуть на відновлення інфраструктури, а не на житлове будівництво. Це неминуче призведе до суттєвого зростання собівартості, зокрема й у секторі житла.
Що це означає? Проєкти, які залишилися недобудованими, потребуватимуть значно більших кошторисів. Частина з них може опинитися в ситуації, коли добудова буде економічно недоцільною. За такої умови ринок залишиться з дефіцитом якісних, «живих» проєктів: за три роки кількість дозволів на нове будівництво скоротилася на 72%, а введення в експлуатацію тримається на рівні лише двох третин довоєнного обсягу. Тобто вибору майже не буде: або «мертві» проєкти, або одиничні активні.
Будь-яке вливання грошей в економіку, зокрема у відбудову країни, буде тиснути і на житлове будівництво, і на попит. Україна має дуже обмежений набір надійних інвестиційних інструментів, тому нерухомість залишатиметься привабливою інвестиційною альтернативою. Отже, ті об’єкти, які будуються вже зараз, ймовірно, матимуть гарний попит і позитивну цінову динаміку.
Згадаємо 2021 рік: коли наша компанія зафіксувала дефіцит нової пропозиції на рівні понад 15% – тоді ціни зросли на 24–26%. Враховуючи поточну ситуацію, дефіцит буде ще більшим. Це не означає миттєве зростання цін на 50%, але стабільний щорічний приріст протягом кількох перших років – це цілком реально.
Попри всі складнощі ринок нерухомості намагається триматися на плаву, зменшуючись в об’ємі і частково втрачаючи кадри. Але він не стає менш привабливим. У середньостроковій перспективі потреба в досвідчених керівниках та системних рішеннях для управління буде ще більшою, ніж темпи відновлення та зростання цін.
