10 квітня у рамках заходу «Forbes Development: Фундамент Успіху» відбулася одна з найрезонансніших панельних дискусій події – «Небайдужі або непримиренні: чи можливо домовитись із захисниками природи та культурної спадщини?». Модератором став Ігор Райков – засновник і СЕО Київської школи девелопменту.
До обговорення долучилися Валерія Коломієць, директорка з природоохоронної діяльності та ініціатив з відновлення України у WWF-Ukraine, та Дмитро Перов, урбаніст, пам’яткоохоронець і консультант із питань містобудування.
У фокусі діалогу – напружені взаємини між девелоперами та представниками активістських спільнот. Сьогодні замість збалансованого діалогу між девелоперами, владою та громадою ми часто спостерігаємо ситуації, коли активісти блокують будівництва, а забудовники зазнають мільйонних збитків.
Чому виникають конфлікти між активістами та девелоперами? Як знайти компроміс і перетворити протистояння на партнерство? І головне – чи готові обидві сторони до спільного діалогу? Ця дискусія – спроба покласти край звичному протистоянню. На одній платформі – представники бізнесу та громадських ініціатив, щоб відкрито обговорити болючі питання, знайти точки дотику та запропонувати конструктивні моделі співпраці. Пропонуємо вам повну текстову версію цієї панельної дискусії.
Ігор Райков: Ми маємо можливість почути активістів – людей, які захищають свої міста, цінності та принципи. І саме на цьому ґрунті часто виникають конфлікти між девелоперами та місцевими захисниками. Завдяки цій дискусії ми спробуємо знайти конструктивну відповідь на запитання: чому виникають ці конфлікти і на якій основі?
Дмитро Перов: Місто належить містянам – воно належить усім. Це складна урбаністична система, де перетинаються численні інтереси: політичні, економічні, соціальні. Вкрай важливо знайти золоту середину, де всі ці інтереси будуть враховані рівноцінно.
Конфлікти у сфері будівництва та девелопменту виникають тому, що кожна зі сторін є проактивною. Кожен учасник процесу намагається посилити свій вплив. Будівельна галузь – одна з найбільш капіталізованих в Україні, тож вона має більше ресурсів, аби «перетягнути ковдру» на себе. У відповідь громада консолідується та чинить спротив кількістю, медійністю, судовими позовами, акціями прямої дії, маніфестаціями, публічними зверненнями тощо.
Конфлікти не виникають на порожньому місці, як це часто вважають. Вони не є результатом підступного плану «знищити конкурентів». Так, іноді цим хтось користується – так влаштоване життя. Але здебільшого це природний процес.
Зростання кількості конфліктних ситуацій не свідчить про кризу законодавства. Навпаки – це ознака розвитку громадянського суспільства. Люди дедалі частіше відчувають власну суб’єктність і прагнуть її реалізувати.
Отже, ми не говоримо про протистояння «активісти проти девелоперів». Ми говоримо про зіткнення двох бачень: бачення девелопера як візіонера однієї концепції та громади, яка має іншу концепцію. Саме ця різниця у підходах і призводить до конфліктів, кількість яких зростає разом із посиленням громадянської участі в адвокаційних процесах – від захисту історичної спадщини до збереження зелених зон.
Ігор Райков: Дійсно, мова йде не про конфлікт між активістами та девелоперами як такими. Але водночас у суспільному дискурсі простежується натяк на те, що девелопери – це нечесні підприємці, які намагаються зруйнувати культурну спадщину чи забудувати природоохоронні території.
Девелопер – це насамперед підприємець і як будь-який підприємець, він починає розвивати свій актив лише тоді, коли має всі необхідні дозвільні документи на освоєння конкретної ділянки. Тож виникає питання: чому в цьому, потенційно конструктивному, діалозі так часто немає голосу міської або державної влади?
Чому суспільство, яке вимагає змін, не звертає ці питання до органів місцевого самоврядування? Адже, на мою думку, саме міська влада має бути ключовим посередником між девелоперами, громадою та активістами. Саме вона має формувати бачення розвитку, пропонувати рішення, які враховують інтереси всіх сторін, і саме так мають народжуватись якісні міські проєкти.
Чому ж не ставиться запитання до міської влади: як сталося, що об'єкт, де почав роботу девелопер, раніше не був внесений до переліку пам’яток? І чому міська влада в таких конфліктних ситуаціях зазвичай уникає публічної відповідальності?
Дмитро Перов: Ми ставимо ці питання. Разом з організацією «Центр розвитку міст» ще два роки тому ми започаткували практику аналітики порядку денного засідань Київради. Бо протидія незаконній забудові стає значно ефективнішою не тоді, коли вже почалися будівельні роботи, а ще на етапі ухвалення рішень – коли на сесію Київради виноситься питання про передачу земельної ділянки, де можуть бути пам’ятка архітектури чи зелена зона.
Один з останніх прикладів – ситуація із забудовою Київської фортеці. Попередні спікери говорили про необхідність її ревіталізації та реставрації, і я їх у цьому повністю підтримую. Але є й інші девелопери, які мають зовсім інше бачення – просто забудувати територію.
Вже півтора року відповідний проєкт рішення не може пройти голосування в Київраді. І це не випадковість. Ми системно працюємо з депутатами, пояснюємо їм, що це рішення є протизаконним, оскільки воно відкриває шлях до забудови охоронних земель. І знаєте результат? Екскаватор не з’являється на вулиці Ігоря Брановицького. Чому? Тому що свідомі депутати не підтримують незаконні рішення.
Ігор Райков: Чудово, що є такі ініціативи. Але сьогодні маємо й інші приклади – коли інвестор придбав проєкт, розпочав його реалізацію, і на певному етапі все було зупинено. Мені, як девелоперу, набагато простіше було б мати прозорі правила гри на цьому ринку. Коли до нас потрапляє ділянка, де розташований об'єкт історичної чи культурної спадщини, ми часто просто не наважуємось братися за неї. Адже такий проєкт передбачає довгострокову перспективу, але водночас – це бізнес із незрозумілим результатом. Ми не знаємо, за якими правилами зможемо реалізовувати цей проєкт. І саме це породжує ризики. То яким ви бачите створення таких правил, аби девелоперів не таврували як «злобудовників»? Якими ці правила мають бути?
Дмитро Перов: Я певний час жив у Варшаві. Коли працював у польській компанії, бачив там іншу практику: над проєктом одночасно працювали забудовник, архітектор і урбаніст. Проблема в Україні – у відсутності залучення урбаністів до процесу девелопменту. Урбаністи – це ті, хто має зібрати всю релевантну інформацію: думки громади, її очікування, запити щодо конкретної забудови в конкретному районі, на конкретній вулиці. Що мешканці хочуть бачити, а що – ні.
Звичайно, навіть якщо залучити найкращих українських урбаністів і зробити детальний аналіз ділянки – це не гарантує, що ніхто не виступить проти. Але це мінімізує ризики: втрату інвестицій, часу, скасування оренди, відкликання дозволів тощо.
На мою думку, повноцінне опрацювання кожної ділянки — це і є базове завдання девелопменту. Бо девелопер – це не просто забудовник. Це підприємець, який займається розвитком території. А розвиток вимагає комплексного підходу: потрібно враховувати, чи є охоронні зони, пам’ятки, зелені насадження, чи затверджені межі охоронних територій, які функції бажає громада бачити тут.
Ось, наприклад, кейс з будівлею «Квіти України». Там забудовник навіть намагався ініціювати громадські слухання, щоб люди висловилися: який функціонал вони хочуть бачити у відновленій будівлі. Це була спроба діалогу. Але слухань так і не дочекалися – замість цього приїхала будівельна техніка та почала руйнування.
Ігор Райков: Це в будь-якому разі тупікова ситуація. Діалог про функціонал приміщення – неможливий, адже це рішення має ухвалювати підприємець, який інвестує свої кошти. Так, можна враховувати суспільну думку, але громада не є власником об'єкта. І врешті саме інвестор несе бізнес-ризики та відповідає за результат.
Дмитро Перов: Проте тут можлива зворотна економічна ситуація. Уявімо: ви плануєте офісний центр. Але офіси в цьому районі вже є і вони не мають попиту. Там склалося інше середовище – живуть творчі люди, навколо кав’ярні, коворкінги. Можливо, офісний центр тут узагалі не потрібен. Тоді ми ризикуємо створити об’єкт, який буде нерентабельним, незатребуваним, і в довгостроковій перспективі – економічно невигідним. Саме тому якісна аналітика земельної ділянки – це основа будь-якого девелопменту. Вона має передувати всім рішенням щодо функціоналу об'єкта.
Ігор Райков: Це ризик підприємця. Я впевнений, що більшість девелоперів, а тим паче в сьогоднішніх умовах, проводять якісний урбан-аналіз і розуміють, як спілкуватися з суспільством. Однак сьогодні існує велика невизначеність у правилах, яку намагалися виправити законом про захист прав інвесторів. Проте цей закон суперечить тим активам, які були незаконно набуті в межах природоохоронних зон та прибережних захисних смуг. Як ви вважаєте, як діяти в такій ситуації? Чи справді цей закон допомагає, чи, навпаки, порушує сталий порядок?
Валерія Коломієць: Очевидно, що підприємцям цей закон допомагає. Насправді ситуація цікава: петиція, яка просила президента накласти вето на цей законопроєкт, не була підтримана жодним міністерством під час розгляду. Ця петиція залишилася без відповіді.
Це показовий кейс, адже влада фактично продемонструвала, що 25 тисяч підписів громадянського суспільства – без реакції. Натомість, коли бізнес публічно заявив про зацікавленість у підписанні закону – він був підписаний. Очевидно, що інтереси власників земельних ділянок, які тим чи іншим чином опинилися у приватній власності, були захищені.
Але чому взагалі виникла ця петиція? Я не хочу заглиблюватися в питання права власності – мені, відверто кажучи, не сподобалося, що деякі мої колеги апелювали саме до цього. Ми ж мали б говорити про екологію. Натомість багато хто почав вдаватися до тонких юридичних нюансів.
Я хочу сказати інакше: я погоджуюся з тим, що місто належить містянам. Місто має приносити не лише економічний, а й соціальний ефект. Людина, яка живе в місті, хоче дихати свіжим повітрям, гуляти з дітьми в парку чи в лісі. Ми не маємо думати лише категоріями захисту прав власності – нам потрібно шукати баланс. У контексті цього закону варто розуміти, що екологічні ризики – це також економічні ризики.
Якщо йде будівництво, і є активісти, які виступають проти, – потрібно не ігнорувати їх, а шукати, як пом’якшити ефект. Наприклад, використовувати екологічно чисті матеріали, впроваджувати природно-орієнтовані рішення, які зроблять цю забудову привабливою для мешканців.
Сьогодні закон ставить у пріоритет приватну власність, а не тих людей, які підписали петицію. Але водночас ця ситуація активізувала експертну спільноту і свідоме громадянське суспільство, яке готове до діалогу і здатне аргументовано відстоювати свою позицію. Девелопери лобіюють свої інтереси через державу – це нормально. Ми теж займаємося адвокацією. То, можливо, в деяких випадках варто робити це разом?
Наприклад, зараз ми ведемо перемовини з київською владою щодо проєкту з очищення та оновлення міських водойм. І девелоперам мало б бути цікаво долучатися до таких ініціатив – партнеритися, брати участь, адже це позитивно впливає й на бізнес.
Ігор Райков: Я зрозумів, що природоохоронних активістів можна і варто залучати до співпраці. Єдине – для підприємця це ризик: таке залучення може поставити хрест на економіці проєкту ще на етапі його запуску. Адже може статися так, що вимоги активістів виявляться настільки жорсткими, що реалізація проєкту стане неможливою. Як ти вважаєш, чи готові активісти до пошуку балансу й компромісу між своєю участю в проєкті на старті та його подальшою реалізацією?
Валерія Коломієць: Коли ви прийдете до банку за кредитом, вас обов’язково спитають: «А де оцінка впливу на довкілля?» І ви будете змушені пояснювати, що ваш проєкт не завдасть шкоди природі. На сьогодні програма Ukraine Facility передбачає 50 мільярдів євро фінансування. І там чітко прописано: будь-які проєкти з відновлення не повинні шкодити навколишньому середовищу.
Для Європи та США це вже базовий стандарт. Тому підприємцю має бути вигідно залучати організації та експертів, які займаються охороною природи. Це дозволяє краще зрозуміти, як зробити проєкт екологічно відповідальним і водночас більш привабливим для інвесторів.
Дмитро Перов: Я повторю ще раз – залучайте урбаністів. Вони можуть здійснювати комплексний моніторинг містобудівної ситуації, виявляти потенційні конфліктні зони та ризики. Якщо такі зони є, спробуйте поговорити з людьми, зрозуміти, чому вони захищають ту чи іншу будівлю, територію або зелену зону. Прагніть побудувати з громадою діалог.
І навіть якщо домовитися не вдасться – важливо, що ви зробили крок назустріч. У очах широкої громадськості ви будете виглядати комунікаційно правильно: ви намагалися взаємодіяти, вивчили ситуацію і ухвалили рішення на основі аналізу, а не в обхід громади.
