В Україні питання фінансування девелоперських проєктів залишається однією з ключових тем для обговорення серед забудовників, інвесторів та фінансових установ. Високі ризики, макроекономічна нестабільність та зміна споживчих настроїв змушують девелоперів шукати альтернативні джерела капіталу та адаптувати фінансові стратегії.
Якщо раніше будівництво, особливо житлової нерухомості, значною мірою фінансувалося за рахунок коштів інвесторів, то сьогодні ситуація змінилася — дедалі більше потенційних покупців уникають вкладень на ранніх стадіях. Власне фінансування проєктів використовують лише одиниці, оскільки це потребує значних ресурсів. Водночас доступ до банківського кредитування, фондів і альтернативних фінансових інструментів залишається обмеженим.
Щоб успішно залучити капітал, важливо розуміти, які механізми працюють у поточних умовах та які фінансові моделі є найбільш ефективними для конкретного проєкту. Саме тому Київська школа девелопменту запускає воркшоп “Інвестиційний та фінансовий аналіз у нерухомості” за участі відомого банкіра Андрія Стецевича — засновника гірського курортного містечка Kryla Karpaty, який реалізується із застосуванням інноваційних фінансових підходів.
Кому буде корисний воркшоп і які теми він охоплює?
Воркшоп призначений для тих, хто займається або дотичний до девелопменту, а також для власників профільних бізнесів. Дуже часто трапляються ситуації, коли підприємці не розуміють причинно-наслідкових зв’язків і потрапляють у так звану “пастку девелопера”. Відсутність знань та сучасних підходів призводить до болючих, а інколи й непоправних втрат у реалізації своїх проєктів.
Інтенсив включатиме сучасні алгоритми роботи з фінансами та їхню взаємодію з ключовими секторами.
«Час тільки красивих парканів із рекламою та “скляних будок” минув назавжди. Вірніше, цей елемент перестав бути базовим, а ризики фінансування проєкту “з коліс” виключно через книжку продажів гарантовано здорожчать проєкт і відсунуть його запуск у часі. Щоб переконатися в цьому, достатньо подивитися у вікно на численні недобуди, деякі з яких уже починають перетворюватися на імітацію історичних руїн», — зазначає Андрій Стецевич.
Учасники дізнаються, що, як і коли потрібно робити на етапах старту та реалізації проєкту, які інструменти залучення коштів доступні сьогодні та з’являться в майбутньому, яка є ціна капіталу та позичених коштів, яку роль у цьому процесі відіграють зовнішні радники та інші стейкхолдери і чому їх участь є бажаною, а у великих проєктах — обов’язковою.
«Перший інсайт, який ми даємо на курсі, — це структурування практичного кейсу й його обговорення “за лаштунками”. Другий — аналіз, хто є стейкхолдерами цієї інформації та учасниками процесу. Як застрахуватися базовими речами: юридичною моделлю, ризик-політикою чи фінансовою політикою тощо. Ми покажемо, які конструкції є найоптимальнішими на сьогодні, зокрема через голландський аукціон або через формат Open Book», — розповідає експерт.
Основні джерела фінансування девелоперських проєктів в Україні
Приватні інвестори
До початку повномасштабної війни українці активно купували квартири на етапі котловану. Проте після банкрутств низки забудовників та зростання ризиків довіра до такої схеми фінансування значно знизилася.
Деякі компанії змінили підхід. Наприклад, «Столиця Груп» у Києві не продає квартири на ранніх етапах, а фінансує будівництво власними коштами, реалізовуючи вже майже готове житло за вищими цінами. Це особливо ефективно працює в поєднанні з державними програмами «єОселя» та «єВідновлення».
Водночас у Львові компанія Avalon продовжує продаж на етапі котловану, оскільки має високий рівень довіри серед покупців і працює в безпечному регіоні. «Інтергал-Буд» залучає значний обсяг фінансування через державні програми, продаючи 40-50% житла за їхньою підтримкою.
Через зниження доступності іпотеки забудовники дедалі частіше пропонують довготривале розтермінування. Наприклад, KAN Development у Києві пропонує клієнтам розтермінування до 6 років, що, попри вищу вартість квадратного метра, залишається затребуваним серед покупців.
У комерційній нерухомості фінансова модель є гнучкішою. Торгові, готельні, складські та виробничі об’єкти мають вищу дохідність, кращу капіталізацію та нижчі амортизаційні витрати порівняно з житловими. Зокрема, компанії Ribas Hotels Group та Alterra Group активно використовують різні інструменти фінансування, залучаючи кошти від приватних інвесторів.
Банківське кредитування
Попри те, що у більшості європейських країн банківський кредит залишається базовим механізмом фінансування нерухомості, в Україні цей інструмент досі має низку обмежень.
До 2022 року девелоперські кредити були дорогими та доступними переважно великим компаніям із високим рівнем довіри. Після початку війни ситуація ускладнилася через підвищену вартість запозичень, обмежений доступ до фінансування та високі ризики для банків.
Найбільше шансів отримати кредит мають девелопери, що працюють у сегменті промислової та логістичної нерухомості у відносно безпечних регіонах. Державні банки (зокрема, «Ощадбанк» та «Укргазбанк») видають фінансування під державні гарантії, але умови залишаються суворими.
Корпоративні облігації
Випуск боргових цінних паперів — один із ефективних механізмів залучення фінансування, який набирає популярності серед великих девелоперських компаній. Наприклад, Novus, NovaPay та !FEST Coffee Mission успішно використовують цей інструмент для розвитку своїх проєктів.
Фонди нерухомості (REITs)
У світі поширеною практикою є фінансування девелоперських проєктів через інвестиційні фонди нерухомості (REITs). В Україні такий механізм лише починає розвиватися, проте вже є перші успішні кейси. Наприклад, фонд «Інжур» проінвестував будівництво кількох секцій ЖК «Оптимісто» під Києвом за рахунок залучених коштів інвесторів.
Приватні інвестиції
Залучення великих приватних інвесторів або інвестиційних фондів є ще одним важливим джерелом фінансування. У 2024 році BGV Group Management, заснована Геннадієм Буткевичем, оголосила про партнерство з SAGA Development для реалізації проєкту Boston Creative House.
Стратегічні партнерства та Joint Ventures
Об’єднання ресурсів з іншими гравцями ринку дозволяє девелоперам розподілити ризики та отримати доступ до додаткового фінансування.
Наприклад, забудовник може співпрацювати з готельним оператором для реалізації туристичного комплексу або залучати партнерів для будівництва багатофункціональних об’єктів. У 2024 році компанія «Ваш Дім», що входить до групи Галнафтогаз, об’єдналася з Avalon, що стало частиною їхньої стратегії зростання та капіталізації.
