%201.png)
Київська Школа Девелопменту в рамках програми «Містотворці» запустила ексклюзивний цикл інтерв’ю з девелоперами нової генерації — видатними українськими підприємцями. Це лідери галузі, які продовжують свою місію навіть під час війни, створюючи якісні продукти та зміцнюючи економіку України.
Другий гість нашого подкасту Олександр Рябчун, засновник мережі колівінгів 450 GROUP. Він понад десять років будував котеджі та малоповерхові будинки в Києві та області. Олександр запустив мережу дохідних будинків зі спільними просторами й консьєрж-сервісом, планує будувати колівінг для військових та дитячий будинок у Мотижині на Київщині.
Ми поспілкувалися з Олександром про те, як створити привабливий для інвесторів бізнес, формування ком’юніті в колівінгах та майбутні проєкти.
Подкаст з Олександром Рябчуном доступний на YouTube, Spotify, Apple Podcast
Що було до колівінгів? Де навчалися та працювали раніше, як стали девелопером?
Навчався в Київському національному економічному університеті. Уже на третьому курсі пішов працювати кошторисником у будівельну компанію. Це був період між 2008 та 2009 роками. Потім я декілька місяців продавав будівельні матеріали. У той час паралельно відкрилось представництво однієї будівельної фірми, яка робила будинки з сіп панелей. У 2009 році ми з моїм другом відкрили представництво в Києві компанії, яка будувала котеджі. Тобто наше завдання — отримати домокомплекти від компанії, збудувати та продати. Уже десь у 2011 році ми серед усіх конкурентів зайняли перше місце за кількістю продажів завдяки сервісу, якості і відповідальності. Так ми працювали до 2017 року.
Потім у 2017 ми перейшли на формат будинків із керамічних блоків. Якщо раніше ми будували по 60 будинків на рік, то потім зрозуміли, що є сенс будувати, наприклад, чотири великі будинки й робити повністю весь цикл робіт. У 2019 році ми купили дві ділянки в Києві й тоді почався наш девелоперський досвід щодо будівництва квартир. Ми назвали кампанію 4 Steps Group. А потім порахували кількість збудованих котеджів за весь період і вирішили назватися 450 Group.
Чому ви почали шукати ці ділянки в Києві? Чи відчувався дискомфорт у котеджному будівниці? Чому відбулася ця трансформація?
До 2019 року котеджі за містом продавалися з низькою маржинальністю. Вони почали краще продаватися вже у 2020–2021 роках, але ми вже були в темі квартир. Ми мали одну ділянку, де хотіли побудувати таунхауси. А на другій — чотириповерховий будинок. І, консультуючись з експертами, вирішили закривати питання інвесторів, які купують маленькі квартири для здачі в оренду. Ми почали думати, як задовільнити дві цільові аудиторії — інвесторів, які купують квартири в прибуткових будинках, та орендарів.
Це були 2019–2020 роки — період коронавірусу. Я хотів здавати квартири молодим людям із IT-сфери з домашніми улюбленцями, створити сервіс, подібний до готелю, але щоб це було довгострокове житло. Тобто підняти ціну на 20–30 % вище, ніж на ринку, можливо, навіть більше.
Ми зробили коворкінг у будинку, паті-рум, а також терасу, встановили барбекю-гриль. Я вигадав портрет орендаря, якому це все буде цікаво. Фактично, влітку 2020 року, коли ми почали здавати в оренду квартири, саме такі люди почали заїжджати.
Які перспективи такого житла в Україні?
Це вже готовий бізнес зі своєю аудиторією, який працює. Люди, котрі вже мають досвід роботи з компанією, зможуть купити квартиру в нашому мікрорайоні. І я цей бізнес завжди розглядав із погляду створення екосистеми, у якій орендарям усе подобається, а потім, можливо, вони починають також інвестувати в наші квартири.
Ми називаємося «Coliving Оne, Оne home, Оne love». Зараз працюємо над сімейним колівінгом. Це також маленькі, але зручно сплановані квартири, дитячі кімнати та початкова школа.
Чи стикалися ви з опором місцевих жителів під час будівництва?
На одній із наших ділянок знаходився розвалений будинок, на території якого було сміття. Водночас нашою появою люди не були задоволені. Сусідка казала, що вже звикла до бездомних та наркоманів, та не хоче, щоб тут був готель або хостел. Я спочатку намагався їх переконати, пояснював, що ми зробимо асфальт, тротуар, тут буде спокійно. Але згодом я зрозумів, що, на жаль, більшість людей не хочуть нічого чути. І в наступних проєктах просто треба будувати і все. Далі ми найняли адвокатів, які закривали ці всі питання.
На Нивках ми побудували будинок, який зараз саме заселяємо орендарями. Раніше був також сильний опір місцевих. Під час влаштування благоустрою сусід, учасник протестів, попросив прокласти до нього дорогу. Я пояснив йому, що якби я не витратив на адвокатів так багато грошей, я б міг всю вулицю заасфальтувати. Але ми протягнули асфальт до нього і зробили заїзди.
Як ви влаштовуєте комунікації? Оскільки це одна з основних проблем, яка турбує місцевих жителів.
Ми намагаємося знаходити ділянки, де є вода та каналізація. Під електрику на наші будинки потрібно робити окремі підстанції. Ми не можемо просто так підключитися до наявних комунікацій. Встановлюємо окремі підстанції на свої ділянки чи збільшуємо потужність підстанцій, що поруч, і проводимо окремий кабель.
Вода в нас така сама, як для звичайного приватного будинку, — 32-дюймова труба. З допомогою великих баків ми накопичуємо воду в будинках і потім розподіляємо її насосами, щоб забезпечити стабільний тиск. Щодо каналізації, ми використовуємо труби, як для звичайних будинків, і якщо потрібно, реконструюємо її.
Як ви підбираєте орендарів, щоб створити ком’юніті?
Колівінг — це про ком’юніті, яке необхідно створити та підтримувати. Ми просимо заповнити анкети, де обов’язково мають бути вказані соціальні мережі. Ми запитуємо про роботу, хобі, улюблені книги та кафе, щоб розуміти, що люди підходять за всіма критеріями.
Ми відбираємо людей за віком, які не мають дітей, але дозволяємо орендувати з домашніми улюбленцями. Мене критикують за критерій «без дітей», але ми розуміємо, що в таких квартирах із дітьми просто буде незручно. Іноді доводиться відмовляти.
Наскільки цей формат цікавий саме для девелопера? Чи це поки гра в імідж, щоб потім почати великий девелоперський бізнес?
Я порахував, що якщо ми побудуємо будинок на дві-чотири квартири та продамо, то за рік будівництва цю маржу витратимо. Ми хотіли зберегти цей будинок і зробити так, щоб інвестор залишався з нами на постійній основі, тому вирішили здавати в оренду. Звісно, побудувати 20-ти поверхову свічку з погляду фінансів цікавіше.
Але й такі маленькі проєкти без великих ресурсів теж будуються. Наприклад, зараз ми будуємо невеличкі ЖК уже з трьох будинків біля станції метро Деміївська. І, можливо, колись такі ЖК зробимо для оренди — такі я бачив у Швейцарії. Хочеться створити таке, щоб прийти до кінцевого споживача, який також буде задоволений.
У грудні ви писали про ідею створення колівінгу для військових. Розкажіть про неї.
Сьогодні є проблема, що люди бояться здавати житло військовим. І мене це обурює. Я розумію, що треба зробити теж колівінг, де військові, ветерани разом з цивільними зможуть жити в таких квартирах.
І ми підійшли до цього дуже грунтовно. Я запросив хлопців з «Агентів змін». Юра Грановський і Андрій Батин мені дуже допомагають. Це, фактично, вже як наша спільна ідея. Ми провели дуже багато воркшопів та зараз допрацьовуємо презентацію.
У нас є ділянка на Нивках під цей проєкт. Ми хочемо показати на маленькому прикладі, що можна створити місце, де будуть разом комфортно жити військові та цивільні. Це має бути максимально безбар’єрний будинок. Ми нещодавно говорили про його проєктування, будемо прописувати технічне завдання і зробимо презентацію.
Я сподіваюся, що вже влітку почнемо працювати над будинком і, можливо, наприкінці наступного року зможемо вже показати, як він виглядає.
До великої війни ви планували будувати дитячий будинок у Мотижині на Київщині. На якому етапі цей проєкт?
Ми його будували за моделлю — 300 донорів по тисячі гривень. Ми тоді порахували, що при 300 тисячах гривнях на місяць ми зможемо збудувати будинок за півтора року і допомагати дітям, утримувати їх. Планувалося, що в будинку буде жити до 33 дітей. Ми почали будівництво й станом на 24 лютого 2022 року мали 120 постійних донорів та саме клали перекриття однієї секції третього поверху. Однак, не вистачало грошей донорів і ми частково закривали власним коштом.
Мотижин був в окупації. Саме в цій будівлі орки були, заходили туди. Буквально на минулому тижні ми анонсували в нашій групі донорів відновлення робіт. Поки ми маємо лише 49 людей, які погодилися продовжувати допомогу.
Ви навчаєтеся на програмі «Містотворці». Розкажіть про свій досвід.
У 2014–2017 роках ми фактично вчилися на своїх помилках. Київська школа девелопменту — це єдина школа, яка дійсно вчить усьому циклу девелопменту — від пошуку ділянки до продажу готового об’єкта.
Я періодично до цього потоку відвідував деякі лекції. Моя команда, чотири чи п’ять керівників проєктів, також проходили цю програму. Під час навчання на першому потоці після початку великої війни я зрозумів, що багато чого знаю, але ці знання структурувалися. Я зрозумів, де я робив помилки. Я порадив своєму бізнес-партнеру піти навчатися на наступний потік Містотворців. Кожному, хто хоче займатися розвитком і продажами нерухомості, треба пройти цей курс.
І коли думаєте, куди можна інвестувати 10-15 тисяч доларів, вкладайте завжди у свій розвиток. Тому Ігорю Райкову велике дякую за його роботу, за те, що він створює ком’юніті, бо сьогодні ком’юніті — це двигун прогресу.
