Ігор Райков, СЕО Київської школи девелопменту, а нині — командир ударного підрозділу бригади «Хартія», взяв участь у Real Estate Forum, організованому девелопером Sensar. У своїй промові Ігор зосередився на тому, як кризи впливали на розвиток українського ринку нерухомості, які наслідки мала повномасштабна війна та чого очікувати в нинішніх умовах.
Публікуємо текст виступу засновника Київської школи девелопменту майже в оригінальному вигляді:
Багато пропозицій щодо зміни інвестиційних моделей для будівництва прибуткових будинків — це не нова історія. До того часу, як девелопмент у Києві та інших українських містах зупинився в 1917 році, багато історичних будівель у центрі, які збереглися досі, були прибутковими. Це такі ж апартаменти чи гостьові будинки, які зараз так активно будують. Отже, за останні 25 років ми з вами пройшли складний і дуже цікавий трек часу. Для себе я починаю відлік історії українського ринку нерухомості з 2000 року. Як показує досвід, кожна криза дає великий поштовх нашому ринку.
До того, в 1991 році, Україна з’явилася як незалежна держава, а за радянських часів девелопменту в його класичному вигляді не було. Оскільки було планове будівництво, а для девелопменту потрібні клієнти та інвестиції, поєднання яких дає потужний продукт. Відповідно, у девелопменту була сторічна пауза.
Як тільки в Україні почали розвиватися ринкові відносини на початку 2000-х років, у нас почали з’являтися перші девелопери. Це були не зовсім девелопери, а забудовники чи генеральні підрядники. Цей період, а особливо поштовх після Помаранчевої революції, мабуть, був одним із найпродуктивніших в історії українського ринку нерухомості. У нас почали з’являтися великі проєкти, наприклад, «Парус», «Гулівер», «Дрімтаун» та багато інших, а також великі житлові райони: Оболонський, Липки, Позняки та Осокорки. На ринку почали з’являтися перші фінансові інститути, перші кооперативи, форвардні контракти, фонди фінансування будівництва та інші схеми залучення інвестицій від покупців. У той же момент почали з’являтися перші афери: «Еліта-центр». Взагалі кожен період, а я розподіляю історію нашого ринку на три підперіоди, має аферу.
На зорі 2008 року з’явився перший потужний великий девелоперський проєкт — «Комфорт Таун». Реклама по місту тоді популяризувала великий проєкт на вулиці Регенераторній. Потім знову почалася криза, але потужність КАН Девелопмент та самого проєкту допомогла пережити кризу й дала досвід, як саме потрібно переживати кризи, бо багато інвесторів 2006–2008 років залучали виключно свої кошти в банках — це було фінансування з прив’язкою до курсу долара, і це на 2–3 роки паралізувало місто й залишило багато недобудов.
Далі світова фінансова криза, майже трирічна пауза: нічого видатного не відбувалося, оскільки всі намагалися вирішити свої проблеми з попередньо взятими іпотечними кредитами. Хтось відмовлявся, хтось доплачував, хтось з інвесторів, навпаки, викуповував.
Підготовка до Євро-2012 дала новий невеличкий поштовх українському ринку нерухомості. Почали з’являтися готельні проєкти, перші великі котеджні містечка й так до самої Революції Гідності. Після неї знову настала дворічна пауза, бо ніхто не розумів, що робити, коли ворожа держава вторглася на нашу територію, відбулася зміна уряду та президента, тимчасова анексія Криму та почалася окупація Донбасу. Зрозуміло, що це не підштовхує до позитивних інвестиційних настроїв. Як кажуть представники ринку нерухомості 2015–2016 років, саме внутрішня міграція допомогла та дала великий поштовх київському ринку нерухомості, і завдяки цьому могли витягнути такі великі проєкти, як «Новопечерські Липки», з’явилися нові великі проєкти під Києвом та Софіївською Борщагівкою. Саме це дало великий буст і поштовх ринку. Тобто всі, хто оперували на ринку, змогли для себе забрати трохи інвестиційного попиту й досить нормально пережити кризу.
Після цього ринок відчув гроші, відбулися кардинальні події та зміни взагалі в самому суспільстві, зокрема, ми отримали безвізовий режим із Європою, почалася діджиталізація державних галузей. В Україну почали приходити світові тренди, такі як Uber та BlaBlaCar. Це все вплинуло на те, що громадяни змогли їздити в Європу й бачити, який буває девелоперський продукт, що, відповідно, вплинуло на девелоперів в Україні та на їхні проєкти. Саме в цей період часу почали з’являтися справжні девелопери. На мою думку, це один із найпотужніших та прекрасних для історії українського ринку нерухомості періодів 2017–2020 років. Не тільки в девелопменті, але й в інших галузях активно розвивалися інвестиції, інвестиційні проєкти. Ну й потім почалася велика повномасштабна війна.
Портрети покупця в різні періоди були різними. У 2000–2013 роках це люди, які подорослішали в СРСР. Люди, які працювали на великих підприємствах, почали об’єднуватися та створювати кооперативні будинки. Вони винаймали генеральних підрядників, які за їхні гроші будували їхні будинки.
Ті, хто не впоралися із цим завданням, пішли з ринку нерухомості, бо багато із них були дотичними до влади, вони не могли підлаштуватися під нові умови. У цей період з’явилося багато відомих дотепер девелоперів.
У 2016 році нові можливості дали ринку нові девелоперські продукти. Цей період знаменується появою нових компаній, які змогли піднятися на цій хвилі зміни ринку та запропонувати абсолютно новий проєкт. Ці компанії працюють і далі під час повномасштабної війни.
У 2021 році у світі відбулася велика адаптація до умов нової економіки. У цей період девелопери задумалися над новим продуктом, у якому людина зі свого будинку чи квартири зможе працювати й перебувати в комфорті в рамках замкнутого простору. І це вимагало від девелоперів і архітекторів додавати додаткові сервіси та сценарії. Тому передувала зміна поколінь. В Україні сформувалося покоління незалежних людей, які мають великий запит на унікальність, новий продукт почали пропагувати в соціальних мережах. У цей період з’явилися девелопери нової генерації — «Рібас», Артур Лупашко, Alterra Group, Дмитро та Вікторія Ковальчуки, Уліс Фарберов та багато інших проєктів. Ці команди з покоління незалежних змогли запропонувати не тільки якісний продукт, а й додаткові інвестиційні та експлуатаційні сервіси. Тобто гнучкість, прозорість, діджиталізацію та залучення до ком’юніті.
Війна пробуджує наше суспільство. Справжню цінність цієї війни ми зрозуміємо з роками, коли побачимо ефект і результат на суспільстві та наступних поколіннях.
Війна повністю перекроїла інвестиційний ринок і з 10 млрд доларів щорічних інвестицій у житлову та комерційну нерухомість цей обсяг зменшився до 2 млрд. Тобто перестали фінансувати 80 % інвесторів та покупців. Якщо ми вважали, що інвестиційний попит у нерухомість складав 30–40 %, то сьогоднішня ситуація показала, що це 70 %. Ці зміни продемонстрували, що справжня потреба в житлових проєктах усередині країни становить 30 %.
Серед причин такої статистики: недовіра до банків, відсутність фондового ринку та інших інструментів фінансування, звичка вкладати в цеглу. Крім того, зменшилася кількість грошей під так званою «подушкою». За офіційними даними, у 2021 році це було 50 млрд доларів, а у 2023 — 25–30 млрд.
Продажі на котловані зникли як явище
Схема продажів на котловані працювала до 2023 року. Раніше ти мав мати мільйон доларів, земельну ділянку, ставив туди відділ продажів і на великому позитиві та ентузіазмі в тебе починався шалений кешфлоу. Люди ставали в чергу, оскільки ціни постійно зростали. Це змінилося, особливо в Києві. Зараз ти, окрім усього перерахованого, маєш мати 5 млн доларів, щоби побудувати коробку, закрити периметр і досягти того моменту, коли кінцевий інвестор уже точно буде вірити в те, що ти добудуєш. Інвестиційна схема змінилася, і ми, девелопери в Києві, не маємо того ресурсу, на якому могли б існувати. Відсутнє проєктне фінансування від банків та немає інших інвестиційних інструментів.
Прикладом цієї схеми та першопрохідцем стала «Столиця Груп». Компанія добудовує ЖК «Варшавський» (три перші будинки) і тільки зараз на фінальних стадіях намагається відкривати активні продажі.
Зміна продукту
Ці фактори привели до трьох ключових принципів, які сьогодні управляють ринком житлової нерухомості:
оптимальна ціна 1200–1500 доларів за квадратний метр;
горизонт планування — 18 місяців;
відсутність гуртового інвестора.
Наявні зміни також підштовхують до змін продуктів: від мегапроєктів до локальних, малоповерхових, компактних, які можна побудувати за 18–24 місяці. Навіть якщо це великі ЖК та великі містечка, вони мають бути фазованими, де кожна секція може бути незалежним проєктом. На даний момент епоха мегапроєктів пройшла.
Сьогодні я не вірю в проєкти на 1000 і більше гектарів, проєкти-гіганти та хмарочоси без попередніх власних інвестицій. Звичка та бажання людей інвестувати призвели до сьогоднішнього великого бусту в Карпатах, але потрібно розуміти, що в певний момент відбудеться інтервенція пропозиції, яка зупинить зростання ціни.
Зміна моделі інвестування
Це призведе до появи професійних інвестиційних грошей, тобто інвестиційних інститутів. Один із таких інструментів — програма «єОселя». Зараз також обговорюється створення іпотечних компаній, які зможуть фінансувати покупців або проєкти тоді, коли ситуація з війною стане зрозумілою.
На війні я зрозумів, що нерухомість нічого не значить. Я бачив будинки від 5 тисяч доларів до 3 млн доларів, які люди кидали й не поверталися. Одним із найважливіших уроків для девелоперів є те, що ми з вами маємо навчитися дарувати людям спогади. Бо спогади важливіші за нерухомість. І як тільки ми з вами зможемо пропонувати спогади та сценарії життя — це наступний рівень розвитку ринку.
Висновок
Девелопмент у Карпатах і конкуренція міських ЖК та інших проєктів підштовхнуть весь ринок до того, що в міських проєктах почнуть активніше пропонувати рекреаційні послуги й сервіси, які показуватимуть: жити та відпочивати в одному місці — це нормально.
Головне — зберігати віру, адаптуватися до викликів часу й обирати довгострокові підходи, які стануть основою для сталого розвитку українського девелопменту в майбутньому.
